Avis de valeur
Réalisé pour M. CALDAS et ses parents concernant un bien situé au 70 Rue du Rocher, Paris 8e — le 25/11/2025
Cet avis synthétise de manière claire et visuelle l'analyse BONAPARTE Art de Vivre : données de marché vérifiées, méthodes d'estimation croisées et stratégie de commercialisation personnalisée. Notre objectif est de vous donner la certitude absolue du prix juste et un plan d'action optimisé pour obtenir l'offre au prix dans les meilleures conditions de marché.
Cette expertise s'appuie sur une connaissance approfondie du secteur Europe-Saint-Augustin, l'analyse des transactions récentes et une compréhension fine des profils d'acquéreurs recherchant ce type de bien d'exception.
Caractéristiques principales
70 Rue du Rocher, 75008 Paris — Quartier Europe / Saint-Augustin
Description du bien
Appartement d'environ 47m2 situé au 1er étage d'un immeuble en pierre de taille.
La localisation est recherchée : à seulement 5 minutes à pied de la station Europe (M3) et de Saint-Lazare (M3-12-13-14 + lignes Transilien), vous bénéficiez d'une connectivité optimale vers tous les quartiers de Paris et la région Île-de-France.
Le bien est à rénover, ce qui représente une véritable opportunité d'optimisation du plan, d'amélioration du DPE et de personnalisation complète selon vos goûts.
Points clés
  • Surface : ≈ 47 m² Carrez
  • Étage : 1er étage
  • Pièces : 3P
  • Métro : Europe & Saint-Lazare
  • État : À rénover (potentiel)
Références et comparables de marché
Analyse approfondie des transactions récentes
Notre expertise s'appuie sur l'analyse rigoureuse des ventes réelles des 24 derniers mois, dans une fourchette de ±20 % de surface, garantissant la pertinence et la fiabilité de nos références comparables.
51 rue du Rocher
2e étage - 55 m²
11 996 €/m²
Transaction : 10/03/2025
29 rue de Naples
2e étage - 61 m²
12 262 €/m²
Transaction : 19/09/2025
22 & 32 rue d'Édimbourg
rdc et 2e étage - 53 et 65 m²
6 154 à 7 619 €/m²
À ajuster selon étage/état
Indicateurs de secteur
  • Rue du Rocher (indicatif) : ≈ 10 400 €/m²
  • Fourchette constatée : 8 700–11 900 €/m²
Tension de marché
Forte demande sur les surfaces de 50 à 65 m², particulièrement prisées par les actifs, investisseurs et acquéreurs recherchant un pied-à-terre parisien de qualité.
La médiane ajustée des références place le bien dans la bande 10 500–11 000 €/m² après rénovation, avec dispersion selon l'étage et l'état final.
Méthodes et sources utilisées
Une approche croisée pour garantir la justesse du prix
Pour déterminer la valeur la plus précise et défendable de votre bien, nous appliquons trois méthodes d'estimation complémentaires, reconnues par les professionnels de l'immobilier et les institutions financières. Cette triangulation méthodologique garantit la robustesse et la crédibilité de notre évaluation.
Comparaison directe
Analyse des ventes ± 24 mois, ± 20 % de surface, avec ajustements précis selon l'étage, l'état, le plan et la micro-localisation exacte.
Résultat : Référence médiane ajustée ≈ 11 000 €/m²
BIENS EN VENTE
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Les biens encore affichés sont négociables.
Résultat : Référence médiane ajustée ≈ 10 471 €/m²

Valeur HAI de ≈ 504 000 €, correspondant à un prix net vendeur de 480 000 €.
Positionnement et valeur estimée
Synthèse finale de l'avis de valeur
Après l'analyse croisée des données de marché, des transactions comparables et des méthodes d'estimation reconnues, ainsi que la prise en considération des travaux à effectuer, nous vous présentons le positionnement optimal de votre bien pour une commercialisation réussie.
Ce prix a été calibré avec précision pour obtenir une offre au prix sans négociation excessive, tout en restant attractif pour les profils d'acquéreurs ciblés et alignés avec les réalités du marché actuel.
470K€
Prix net vendeur
Montant que vous percevrez après déduction des honoraires d'agence
23K€
Honoraires agence
5 % à la charge de l'acquéreur, conformément aux pratiques du secteur
493K€
Prix HAI affiché
Palier optimisé pour capter la demande qualifiée
Le prix proposé est juste et ferme, calibré pour obtenir une offre au prix sans négociation. Un ajustement pourra être envisagé à J+15, uniquement selon les premiers retours factuels du marché et les visites qualifiées effectuées.
Cette stratégie de prix vous positionne dans la zone de décision immédiate des acquéreurs sérieux, tout en préservant votre marge de négociation si nécessaire. Nous restons flexibles et réactifs face aux signaux du marché, avec un point d'étape formel prévu deux semaines après le lancement de la commercialisation.
Les acquéreurs en affinité avec votre bien
Profils types et motivations d'achat
Comprendre précisément qui sont les acquéreurs potentiels de votre bien permet d'adapter notre discours commercial, notre mise en valeur et nos canaux de diffusion. Nous avons identifié trois profils principaux particulièrement en affinité avec les caractéristiques de votre appartement haussmannien.
1
Le Cadre PRIMO ACCÉDANT
Motivation : Gagner du temps de transport à proximité immédiate de Saint-Lazare et des grands axes de communication parisiens.
Budget : 478 000 – 519 000 € HAI
Attentes principales : Rénovation lumineuse et moderne, isolation thermique et phonique performante, gestion immobilière simple et efficace, proximité des commerces et services.
2
L'Investisseur patrimonial "core"
Motivation : Placement défensif au cœur de Paris 8e, valorisation patrimoniale par la réalisation de travaux qualitatifs, rendement locatif sécurisé sur le long terme.
Budget : 404 000 – 428 000 € HAI
Attentes principales : Feuille de route travaux claire et chiffrée, amélioration DPE cible D/E, potentiel de loyer cadre/expatrié (≈ 2 500 €/mois), secteur résidentiel premium.
3
Le Pied-à-terre province / étranger
Motivation : Base parisienne élégante et fonctionnelle, statut discret dans un quartier recherché, tout accessible à pied (culture, commerces, transports).
Budget : 494 000 – 562 000 € HAI
Attentes principales : Finitions premium et soignées, confort moderne (climatisation, isolation), sécurité et standing de l'immeuble, discrétion et tranquillité du quartier.
Conclusion stratégique : Ces trois profils représentent les segments d'acquéreurs les plus actifs et les mieux alignés avec l'esprit et le potentiel de votre bien. Notre stratégie de communication et de diffusion sera adaptée pour capter efficacement leur attention et susciter le coup de cœur.
Votre stratégie de commercialisation personnalisée
Une mise en valeur maîtrisée et sélective
La réussite de la vente repose sur une stratégie de commercialisation cohérente, professionnelle et parfaitement calibrée. Nous avons conçu un plan d'action en trois axes complémentaires pour maximiser vos chances d'obtenir l'offre au prix dans les meilleurs délais.
Valorisation visuelle
Shooting photo professionnel qualité magazine, site dédié avec texte immersif, galerie HD, vidéo de visite virtuelle et QR code pour faciliter le partage.
3 forces mises en avant : adresse stratégique • charme haussmannien authentique • potentiel de rénovation et optimisation DPE
Prix & pilotage
Prix juste et ferme, positionné sous le palier de recherche (500 000 € HAI). Objectif clair : obtenir l'offre au prix.
Point d'étape à J+15 : ajustement d'exposition sans modification du prix, sauf preuve marché tangible et retours factuels consolidés.
Diffusion sélective
Combinaison de canaux premium : portails immobiliers (SeLoger, Figaro Immo, Bien'ici, LBC Premium), réseau Bonaparte & intercabinets (60 conseillers + fichiers qualifiés), réseaux sociaux (Instagram, Reels, Facebook).
"Je m'occupe de tout, de la constitution du dossier, au passage d'entrepreneur pour l'estimation des travaux détaillés, des visites… jusqu'à la signature chez le notaire. Vous gardez la main sur les décisions importantes ; je veille à la précision, la fluidité et la performance à chaque étape du processus."
Avec cette approche sur-mesure, votre bien bénéficie d'une exposition optimale auprès des bons profils d'acquéreurs, d'un discours commercial cohérent et d'un suivi rigoureux pour atteindre notre objectif commun : concrétiser la vente au prix juste, dans les meilleurs délais.
VOTRE CONSULTANTE EN IMMOBILIER
Charlotte MOLINA - 0649046424 - c.molina@bonaparte-artdevivre.com